La taxe foncière est-elle un impôt injuste ? Selon une note de l’Insee dévoilée ce lundi, elle pèse en tout cas bien plus sur les petits propriétaires que sur les plus riches. Cela est vrai à la fois si l’on s’intéresse aux écarts de revenus ou aux écarts de patrimoine.
Les chercheurs se sont appuyés sur une nouvelle base de données, détaillant le patrimoine immobilier des ménages français en 2017. Lorsqu’ils rapportent les montants de taxe foncière payés aux revenus disponibles, il apparaît clairement que le taux d’effort des propriétaires modestes est bien plus élevé. Ces derniers consacrent plus de 4 % de leurs ressources aux impôts fonciers, là où la médiane est à 2,5 %. Les 1 % des ménages les plus aisés, quant à eux, ne se voient privés que de 1,5 % de leurs revenus en moyenne.
Des valeurs locatives obsolètes
Ce caractère régressif est encore plus marqué si l’on considère la valeur du patrimoine immobilier détenu. De manière continue, le taux d’imposition décroît à mesure que la valeur des actifs immobiliers augmente. Pour les ménages du Top 0,1 %, la taxe foncière ne représente que 0,17 % de la valeur de leur patrimoine immobilier, soit la moitié de la moyenne sur l’ensemble des ménages (0,34 % en 2017).
La première explication de cet apparent paradoxe est que la taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative du bien – c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être théoriquement loué. Or « plus la valeur de marché d’un logement est élevée, plus le ratio entre sa valeur locative et sa valeur de marché est faible en moyenne », pointe la note de l’Insee. Cette déconnection est en partie liée au caractère obsolète de ces valeurs locatives, fixées il y a plus de cinquante ans.
« Les coefficients déterminés en 1970 pour caractériser les biens survalorisent les constructions neuves de cette époque, qui sont parfois dégradées aujourd’hui, et sous-évaluent les immeubles anciens de centre-ville, aujourd’hui souvent très cotés », explique Pierre Moscovici, le premier président de la Cour des comptes. A cette divergence des assiettes s’ajoute celle des taux. Les communes qui n’ont pas d’activité importante sur leur territoire ont tendance à appliquer à leurs bases locatives surestimées des taux de taxe foncière plus élevés que les communes les plus dynamiques.
Vieux immeubles cossus du centre-ville
Le phénomène est frappant dans les grandes agglomérations, et particulièrement en région parisienne. Les vieux immeubles cossus du centre-ville, largement possédés par les plus aisés, bénéficient à la fois de valeurs locatives proportionnellement plus faibles et de taux moins élevés que les grands ensembles bétonnés de banlieue, où se concentrent les propriétaires les plus modestes.
« Cela conduit à une taxe foncière qui pèse deux à trois fois plus dans les revenus disponibles en Seine-Saint-Denis qu’à Paris. Ce qui est assez aberrant », remarque Pierre Moscovici, qui voit dans cette régressivité – désormais documentée – un motif de plus pour remettre à plat la fiscalité foncière.
