1. Déterminer son objectif
Souhaitez-vous des revenus complémentaires? Dans ce cas, il faut vous orienter vers une SCPI qui distribue. C’est le cas généralement si vous êtes retraité, les actifs choisissant plutôt des SCPI de capitalisation, qui accumulent les revenus.
2. Privilégier les SCPI à grosse capitalisation
Plus la SCPI est importante, plus elle déteint de biens immobiliers, ce qui permet de mutualiser les risques. Florence Brau Billod, conseillère en gestion de patrimoine à Marseille, explique: “il faut être vigilant dans cette période où il y a de l’inflation. Le coût des matériaux augmente. Or, le parc immobilier vieillit et la réglementation se durcit dans le cadre de la transition écologique. Une SCPI à grosse capitalisation -au-delà d’1milliard d’ € – pourra plus facilement faire face à ces investissements.” En outre, les SCPI à grosse capitalisation peuvent assurer un marché secondaire, qui permet aux éventuels vendeurs de trouver des acquéreurs. Plus la société de gestion est reconnue, plus elle a de facilités à constituer un réseau de distribution et assurer une revente rapide.
3. Analyser le couple rendement-taux d’occupation
Le rendement de la SCPI correspond au “taux de distribution” dans les SCPI de distribution ou à la “variation du prix” pour les SCPI de capitalisation. Ne vous contentez pas de viser ces indicateurs. Encore faut-il savoir comment ces performances sont obtenues. Une information complémentaire consiste à observer le taux d’occupation des locaux. Cette information est facile à trouver: elle correspond au taux d’occupation financier (TOF) qui figure dans la présentation des SCPI sur des sites comme Meilleuresscpi.com . “Si ce taux est de 80 %, cela signifie que la SCPI a des biens qui ne sont pas loués, du fait de la vétusté des locaux, de normes qui ne répondent pas aux exigences de la transition écologique… Il vaut mieux viser des SCPI dont le TOF est au minimum de 90 %”, conseille Florence Brau Billod.
4. Choisir un secteur… ou panacher
Secteur résidentiel, de bureaux, logistique, hôtellerie, santé… Tous ne présentent pas les mêmes risques selon les époques. Mieux vaut viser les secteurs les plus stables. Le plus classique est constitué d’immeubles de bureaux, mais à la suite du Covid, on peut craindre un essoufflement et se tourner vers le secteur résidentiel, mais il affiche le plus faible rendement. La zone géographique a également son importance: Paris et région parisienne, France, Europe… “Ce marché est tellement opaque qu’il est difficile de savoir précisément où se trouvent les meilleurs investissements. Se constituer un portefeuille de SCPI permet de diversifier les activités, les zones géographiques, les sociétés de gestion”, recommande l’experte en gestion de patrimoine.
