Les banques françaises deviennent-elles trop laxistes dans l’octroi de crédit immobilier aux ménages français ? C’est la conviction du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) , qui s’est réuni ce jeudi 12 décembre, sous la présidence de Bruno Le Maire, le ministre de l’Economie et des Finances. Le HCSF a adopté un plan d’action visant à limiter “la dégradation tendancielle des conditions d’octroi” de crédit et à “prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages“. Il s’agit pour l’instant d’un simple rappel des bonnes pratiques aux établissements de crédit et de la mise en place d’un dispositif de suivi détaillé de la part de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR, adossée à la Banque de France).
“Le Haut conseil […] recommande aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir : un taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans” explique le HCSF dans un communiqué.
Dans un environnement de taux historiquement bas où elles se livrent à une course aux volumes, les banques se sont montrées beaucoup moins regardantes. Dès octobre, le HCSF s’était alarmé de l’assouplissement continu des conditions d’octroi, notamment “une augmentation des pratiques a priori les plus risquées (allongement des maturités, augmentation des taux d’effort individuels, hausse de la part des taux d’effort supérieurs à 35%, hausse de la part des taux d’apports inférieurs à 5%)“.
Or la dynamique du crédit immobilier est “très rapide” souligne le HCSF : elle atteint +6,7% à fin octobre. La part des crédits présentant un taux d’effort de plus de 33% a progressé de 5 points depuis 2015. Actuellement, 28% de la production de crédit immobilier représente un taux d’effort de plus de 35%. La maturité moyenne des nouveaux crédits a grimpé à 20 ans et demi en 2019 et 5% des prêts dépassent les 25 ans.
Limiter l’investissement locatif
Les banques pourront s’écarter du strict respect de ces critères au maximum sur 15% de leur production de crédit, en se concentrant aux trois-quarts sur les profils de primo-accédants et d’acquéreurs de leur résidence principale, “dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus“.
Les pouvoirs publics veulent mieux maîtriser les effets de l’endettement pour de l’investissement locatif, parfois associé à la spéculation immobilière et susceptible d’alimenter une bulle. Ils souhaitent aussi protéger les ménages modestes d’une remontée à terme des taux.
“Il y a une dégradation injustifiée des conditions d’octroi, qui sont devenues un peu laxistes” analyse une source proche de Bercy. “Nous voulons corriger une dynamique qui peut devenir problématique. Certains prêts de longue durée peuvent avoir une partie variable, ce qui sera défavorable à l’emprunteur en cas de remontée des taux à terme”.
Le HCSF rappelle que le modèle français de financement du logement “repose sur des crédits à taux fixe, pour des maturités raisonnables, octroyés sur la base d’une analyse de la capacité de remboursement des ménages emprunteurs“, et non de la valeur du bien, comme dans d’autres pays, et qu’il a démontré sa “résilience” pendant la crise financière.
L’ACPR sera chargée de suivre les pratiques de tarification des établissements de crédit en matière de prêt immobilier et de vérifier que “la couverture des coûts et des risques est appropriée“. Le HCSF, qui se réunit chaque trimestre, sera attentif au respect des bonnes pratiques par les établissements de crédit et envisagent des mesures plus contraignantes au second semestre 2020, si les banques ne respectent pas ces bonnes pratiques. Il pourrait décider d’imposer des réserves en fonds propres supplémentaires.
“La profession tient à rappeler que les banques pratiquent le crédit responsable, c’est-à-dire qu’elles prêtent selon des capacités de remboursement raisonnables et dans un souci de protection de leurs clients”, a déclaré la Fédération bancaire française (FBF) dans un communiqué.
Soulignant que “le taux d’effort s’analyse au cas par cas, en fonction de la situation individuelle de l’emprunteur“, elle indique qu’elle étudiera avec attention la recommandation détaillée à venir du HCSF “pour en apprécier l’impact sur le crédit immobilier en France“.
